ФИН-0105TCO 30 летNPV сравнениеревизия 2026-05-08

Снимать или купить квартиру

Q: Снимать или купить квартиру — что выгоднее?

Зависит от трёх главных параметров: 1) Соотношение «годовая аренда / стоимость квартиры» — если меньше 5 % (например, аренда 600 тыс. ₽/год при квартире 12 млн), покупка обычно выгоднее; больше 7 % — выгоднее снимать. В Москве и СПб типичное соотношение 4–5 %, в регионах — 6–8 %. 2) Ставка ипотеки — при 8 % (семейная) и ниже покупка часто выгоднее; при 18+ % обычной — почти всегда снимать. 3) Доходность инвестиций — куда вы вложите разницу: вклад под 18 %, ОФЗ под 13 %, акции с 10 % реальной доходности. Чем выше альтернативная доходность, тем выгоднее аренда + инвестиции.

Q: Какие льготные ипотеки доступны в 2026?

Семейная ипотека — 8 % годовых для семей с ребёнком до 18 лет, родившимся с 2018 г. (продлена до 2030). IT-ипотека — 6 % для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Сельская ипотека — 3 % для жилья в сёлах и малых городах (ПП РФ № 1567). Дальневосточная — 2 % для жителей ДФО до 35 лет. Для участников СВО — отдельная программа. Льготная новостройка под 8 % завершилась в июле 2024, но семейная и IT продолжаются. С льготной ставкой 6–8 % покупка квартиры почти всегда выгоднее аренды на горизонте 10+ лет.

Q: Сколько стоит «владение» квартирой кроме ипотеки?

Регулярные расходы: ЖКХ (4–8 тыс. ₽/мес для двушки в Москве), капитальный ремонт (300–500 ₽/м²/год), налог на имущество (0.1–0.3 % от кадастровой), страхование квартиры (5–15 тыс. ₽/год), мелкий ремонт (1 % от стоимости в год — 120 тыс. для квартиры 12 млн). Разовые: покупка мебели и техники (300 тыс.– 1 млн при заезде), ремонт от застройщика к жилому состоянию (700 тыс.– 2 млн). Итого первые 5 лет — около 2–3 % стоимости квартиры в год сверх ипотечного платежа.

Q: Когда покупка точно невыгодна?

Случаи, когда покупка проигрывает аренде: 1) Срок проживания меньше 5–7 лет — комиссии (риелтор 3–5 %, нотариус, регистрация) и проценты «съедают» всю выгоду от роста цен. 2) Ипотека дороже 16–18 % годовых без льгот при доходности альтернативных инвестиций (вклад/ОФЗ) на уровне 13–15 % — разница процентов важнее роста стоимости квартиры. 3) Регион с переизбытком предложения и падающими ценами (моногорода). 4) Высокая мобильность работы (специалисты, часто меняющие города). 5) Нет финансовой подушки на 6 месяцев — слишком высокий риск форс-мажора.

Q: Влияет ли инфляция на ответ?

Да, и противоречиво. С одной стороны, инфляция «съедает» ипотечный долг — ваш аннуитетный платёж в реальных деньгах с годами уменьшается. С другой — повышает стоимость квартиры (но и аренды). Главное: отдельно считайте номинальные и реальные показатели. В калькуляторе «доходность инвестиций» уже включает инфляционную премию (ОФЗ, например, отслеживают её). Поэтому сравнение корректно. Историческая инфляция в РФ 2010–2025 = ~6,5 % годовых; рост цен на жильё в Москве ~5–7 %; средняя доходность диверсифицированного портфеля ~12 %.

Q: А если квартира — для сдачи в аренду?

Это уже инвестиционный анализ, не «снимать или купить». Чистая доходность квартиры от сдачи в Москве — около 4–5 % годовых (после ЖКХ, амортизации, простоев). Это ниже, чем ОФЗ (13–17 % в 2025–2026). Поэтому квартира как инвестиция уступает облигациям по доходности. Плюсы квартиры — материальный актив, защита от инфляции, возможность жить там в старости. Минусы — низкая ликвидность, расходы на содержание, риски квартирантов. Для большинства частных инвесторов диверсифицированный портфель лучше единственной инвестквартиры.

Калькулятор сравнения с учётом ипотеки, аренды, налога на имущество, ЖКХ, ремонта, инфляции аренды и доходности альтернативных инвестиций.

⏱ ~3 мин · NPV-модель · до 30 лет

Расчёт · ФИН-0105|NPV-модель

calcal.ru / snimat-ili-kupit-kvartiru-kalkulyator

Покупка квартиры

Цена квартиры, ₽

Первоначальный взнос, ₽

Ставка ипотеки, %

Срок ипотеки, лет

Аренда

Аренда сейчас, ₽/мес

Рост аренды, %/год

Допущения

Налог на имущество, %/год

0.1–0.3 %

ЖКХ + ремонт, ₽/мес

Доходность инвестиций, %/год

Рост цен на жильё, %/год

Горизонт анализа, лет

ПОКУПКА за 15 лет

Затраты

19.6 млн ₽

Стоимость квартиры

24.9 млн ₽

Платёж/мес

74 094 ₽

Капитал

18.8 млн ₽

NET (затраты − капитал)

0.8 млн ₽

АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ за 15 лет

Затраты на аренду

15.1 млн ₽

Накоплено

20.8 млн ₽

NET (затраты − инвестиции)

-3.3 млн ₽

ВЫГОДНЕЕ за 15 лет

Аренда + инвестиции

экономия: 4.07 млн ₽

Не учитывает: налоговый вычет (ст. 220 НК — до 260 тыс. ₽ за квартиру + до 390 тыс. за проценты), материнский капитал, льготную ипотеку (8 % семейная, 6 % IT), риски смены работы или развода, эмоциональную ценность собственности.

Загрузка…

5 % / год

аренда / цена → покупка

8 %

семейная ипотека

650 тыс ₽

налоговый вычет

5+ лет

минимальный горизонт

Что определяет ответ

ТТри главных фактора в выборе «снимать или купить»: соотношение годовой аренды к стоимости квартиры (price-to-rent ratio), ставка ипотеки и альтернативная доходность инвестиций. Все остальное — налоги, ремонт, ЖКХ — корректирует базовую картину, но редко меняет ответ.

Цифры решают

Простое правило: если годовая аренда меньше 5 % от стоимости квартиры — покупка обычно выгоднее. Больше 7 % — снимать. В Москве типичное соотношение 4–5 %, в регионах — 6–8 %. Калькулятор автоматически учитывает рост аренды (в среднем 7 % в год в РФ за 2010–2025), рост цен на жильё (~5 % в Москве), доходность альтернативных инвестиций.

Россияне традиционно предпочитают собственное жильё аренде — 76 % считают аренду «временным решением». Однако для финансово грамотных молодых людей в крупных городах аренда + инвестиции часто выгоднее покупки.— ВЦИОМ, 2024

Образ жизни — нефинансовый фактор

Стабильность работы и города. Если уверены, что 10+ лет проживёте на одном месте — покупка логичнее.
Размер семьи. Молодой паре стоит снимать до рождения детей — потребности меняются.
Уровень дохода. При нестабильном доходе аренда даёт гибкость — её можно сократить переездом в меньшую квартиру.

ИСТОЧНИКИ

Налоговый кодекс РФ, ст. 220 (имущественный налоговый вычет). Российская Федерация. pravo.gov.ru. 2000 (ред. 2025).
Постановление Правительства РФ № 1567 «О сельской ипотеке». Правительство РФ. pravo.gov.ru. 2019 (ред. 2025).
Программа семейной ипотеки. ДОМ.РФ. dom.rf. 2025.
Анализ рынка аренды и продажи жилья. Циан Аналитика. cian.ru/analytics. 2025.

Калькулятор — модель. Реальные результаты зависят от конкретных условий ипотеки, налоговых льгот и рыночной ситуации. Не является инвестиционной рекомендацией.

РАЗДЕЛ 04 · НЮАНСЫ

Что важно учесть

Альтернативная стоимость

Главное — что вы делаете с разницей между ипотекой и арендой. Если инвестируете её в ОФЗ или ETF — аренда часто выгоднее. Если тратите — покупка.

Льготная ипотека

Семейная ипотека (8 %), IT-ипотека (6 %), сельская (3 %), дальневосточная (2 %) кардинально меняют расчёт в пользу покупки. Без них при ставке 18+ % аренда выгоднее.

Налоговый вычет

Ст. 220 НК РФ — до 260 тыс. ₽ возврат с покупки + до 390 тыс. с процентов. Учитывайте эти 650 тыс. ₽ в общем балансе при расчёте.

Мобильность

Аренда даёт свободу: смена города, работа за рубежом, размер семьи. Покупка — это «якорь». Денежная разница ≠ полная картина.

РАЗДЕЛ 05 · ПЛАН

Три проверки перед решением

01ПАРАМЕТРЫ

Реальная цена и аренда

Сравнивайте идентичные объекты: квартиру, которую купите, и аналогичную в аренду. Не «однушку» в купе и «трёшку» в аренде.

02ГОРИЗОНТ

5+ лет минимум

На горизонтах < 5 лет покупка почти всегда невыгодна из-за ипотечных процентов и комиссий. Если планируете переезжать — снимайте.

03СТРЕСС-ТЕСТ

Что если потеряете доход

Подушка безопасности = 6 месяцев расходов до покупки. Иначе при первом форс-мажоре вынужденная продажа квартиры — с потерей 5–15 % на скорости.

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Часто задаваемые вопросы

Зависит от трёх главных параметров: 1) Соотношение «годовая аренда / стоимость квартиры» — если меньше 5 % (например, аренда 600 тыс. ₽/год при квартире 12 млн), покупка обычно выгоднее; больше 7 % — выгоднее снимать. В Москве и СПб типичное соотношение 4–5 %, в регионах — 6–8 %. 2) Ставка ипотеки — при 8 % (семейная) и ниже покупка часто выгоднее; при 18+ % обычной — почти всегда снимать. 3) Доходность инвестиций — куда вы вложите разницу: вклад под 18 %, ОФЗ под 13 %, акции с 10 % реальной доходности. Чем выше альтернативная доходность, тем выгоднее аренда + инвестиции.

Семейная ипотека — 8 % годовых для семей с ребёнком до 18 лет, родившимся с 2018 г. (продлена до 2030). IT-ипотека — 6 % для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Сельская ипотека — 3 % для жилья в сёлах и малых городах (ПП РФ № 1567). Дальневосточная — 2 % для жителей ДФО до 35 лет. Для участников СВО — отдельная программа. Льготная новостройка под 8 % завершилась в июле 2024, но семейная и IT продолжаются. С льготной ставкой 6–8 % покупка квартиры почти всегда выгоднее аренды на горизонте 10+ лет.

Регулярные расходы: ЖКХ (4–8 тыс. ₽/мес для двушки в Москве), капитальный ремонт (300–500 ₽/м²/год), налог на имущество (0.1–0.3 % от кадастровой), страхование квартиры (5–15 тыс. ₽/год), мелкий ремонт (1 % от стоимости в год — 120 тыс. для квартиры 12 млн). Разовые: покупка мебели и техники (300 тыс.– 1 млн при заезде), ремонт от застройщика к жилому состоянию (700 тыс.– 2 млн). Итого первые 5 лет — около 2–3 % стоимости квартиры в год сверх ипотечного платежа.

Случаи, когда покупка проигрывает аренде: 1) Срок проживания меньше 5–7 лет — комиссии (риелтор 3–5 %, нотариус, регистрация) и проценты «съедают» всю выгоду от роста цен. 2) Ипотека дороже 16–18 % годовых без льгот при доходности альтернативных инвестиций (вклад/ОФЗ) на уровне 13–15 % — разница процентов важнее роста стоимости квартиры. 3) Регион с переизбытком предложения и падающими ценами (моногорода). 4) Высокая мобильность работы (специалисты, часто меняющие города). 5) Нет финансовой подушки на 6 месяцев — слишком высокий риск форс-мажора.

Да, и противоречиво. С одной стороны, инфляция «съедает» ипотечный долг — ваш аннуитетный платёж в реальных деньгах с годами уменьшается. С другой — повышает стоимость квартиры (но и аренды). Главное: отдельно считайте номинальные и реальные показатели. В калькуляторе «доходность инвестиций» уже включает инфляционную премию (ОФЗ, например, отслеживают её). Поэтому сравнение корректно. Историческая инфляция в РФ 2010–2025 = ~6,5 % годовых; рост цен на жильё в Москве ~5–7 %; средняя доходность диверсифицированного портфеля ~12 %.

Это уже инвестиционный анализ, не «снимать или купить». Чистая доходность квартиры от сдачи в Москве — около 4–5 % годовых (после ЖКХ, амортизации, простоев). Это ниже, чем ОФЗ (13–17 % в 2025–2026). Поэтому квартира как инвестиция уступает облигациям по доходности. Плюсы квартиры — материальный актив, защита от инфляции, возможность жить там в старости. Минусы — низкая ликвидность, расходы на содержание, риски квартирантов. Для большинства частных инвесторов диверсифицированный портфель лучше единственной инвестквартиры.

Был ли этот калькулятор полезен?

ревизия · 8 мая 2026

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Инструмент справочный — не заменяет эксперта

Только для информационных целей. Все расчёты, результаты и данные, предоставляемые инструментом, носят исключительно ознакомительный и справочный характер. Они не являются профессиональной консультацией — медицинской, юридической, финансовой, инженерной или иной.

Точность результатов. Калькулятор основан на общепринятых формулах и методиках, однако фактические результаты могут отличаться в зависимости от индивидуальных условий, исходных данных и применяемых стандартов. Мы не гарантируем полноту, точность или актуальность приведённых расчётов.

Профессиональные решения — медицинские, финансовые, инженерные — должны приниматься только после консультации с квалифицированным специалистом. Не используйте автоматический расчёт как единственное основание для важных решений.

Ограничение ответственности. Авторы и разработчики сервиса не несут ответственности за прямой или косвенный ущерб, возникший из-за использования данных расчётов. Пользователь принимает на себя всю ответственность за интерпретацию результатов.

СМЕЖНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

ТЕГИ:#Финансы и бизнес #Кредиты и ипотека #финансы #бизнес #деньги #учёт #экономика #снимать или купить квартиру #ипотека или аренда #rent vs buy #price-to-rent ratio #окупаемость квартиры #льготная ипотека 2026 #семейная ипотека 8 #IT-ипотека 6 #сельская ипотека 3 #дальневосточная ипотека 2 #налоговый вычет ст. 220 НК РФ #имущественный вычет 260 тыс #процентный вычет 390 тыс #инфляция аренды #рост цен на жильё #NPV модель #альтернативная стоимость капитала #ВЦИОМ опрос #ДОМ.РФ #Циан аналитика #калькулятор #бесплатно #онлайн #расчёт

Снимать или купить квартиру

Что определяет ответ

Цифры решают

Образ жизни — нефинансовый фактор

Что важно учесть

Три проверки перед решением

Реальная цена и аренда

5+ лет минимум

Что если потеряете доход

Часто задаваемые вопросы

Лиана Арифметова

Инструмент справочный — не заменяет эксперта

Похожие калькуляторы

Калькулятор амортизации кредита (график платежей)

Ипотечный калькулятор онлайн

Калькулятор аннуитет vs дифференцированный

Калькулятор реструктуризации долга

Калькулятор кредитной нагрузки (ПДН)

Калькулятор полной стоимости кредита (ПСК)

Кредитный калькулятор онлайн

Калькулятор досрочного погашения кредита

Калькулятор рефинансирования кредита

Калькулятор погашения долгов: Avalanche vs Snowball

Калькулятор страхования (ОСАГО, КАСКО, жизнь)

Калькулятор консалтинговых услуг (ставка, проект)

Калькулятор оборачиваемости запасов

Калькулятор амортизации основных средств

Калькулятор пенсии РФ (ИПК, страховая, накопительная)