Купить или арендовать — full TCO

Что такое TCO квартиры

TCO (Total Cost of Ownership) — полная стоимость владения. Для квартиры она значительно превышает цену покупки. Если в Excel вы видите «квартира 12 млн ₽», то на горизонте 30 лет реально потратите 25-40 млн ₽ только на её содержание, не считая основной цены.

The total cost of homeownership over a 30-year horizon typically exceeds the purchase price by 60-120%, depending on mortgage terms, property taxes, maintenance, and inflation rates.— ОЭСР — отчёт о рынке жилья

Из чего состоит TCO

• Платежи по ипотеке — ежемесячно, 15-25 лет.
• Налог на имущество — 0,1-0,3% от кадастра в год (НК РФ).
• Страхование объекта — обязательно для ипотеки, ~0,3% / год.
• Коммунальные платежи — индексируются с инфляцией.
• Текущий ремонт — 0,5-1% стоимости в год.
• Капитальный ремонт — раз в 15 лет, 10-15% стоимости.
• Замена сантехники, электрики — раз в 10-20 лет.
• Транзакционные расходы при покупке — риелтор, нотариус, госпошлина — 2-4% единоразово.

Альтернативная доходность

Главная ошибка простого сравнения «ипотека дешевле аренды» — игнорирование альтернативной доходности первого взноса. 2,4 млн ₽ первого взноса, положенные на вклад под 18% (текущая ставка ЦБ + спред), за 30 лет вырастут до 360+ млн ₽ (с реинвестированием). При росте стоимости квартиры 5% / год она вырастет до 51 млн ₽. Разница огромна.

Конечно, реальные ставки не остаются на одном уровне 30 лет, и сравнение должно быть честным с учётом средневзвешенной доходности. На длинных горизонтах диверсифицированный портфель (вклады + облигации + индексные ETF) исторически даёт ~10-12% годовых в рублях.

Налог на имущество физлиц (НК РФ глава 32)

Налоговая база — кадастровая стоимость объекта. Стандартный вычет — 20 м² для квартир, 50 м² для жилых домов (стоимость соответствующей площади не облагается). Ставки определяются местными властями:

• До 0,1% — жилые дома, квартиры, гаражи.
• До 0,5% — иные здания и помещения.
• До 2% — объекты в перечне (торговые, офисные, дорогая недвижимость свыше 300 млн ₽).

Льготы (полное освобождение на одну квартиру): пенсионеры, инвалиды I-II групп, ветераны Великой Отечественной войны, чернобыльцы, военные пенсионеры (ст. 407 НК РФ).

Точка безубыточности

Год, после которого собственник в чистой позиции лучше арендатора. Считается по разнице:

Net_buy(t) = aptValue(t) − totalSpent_buy(t)
Net_rent(t) = portfolio(t) − totalSpent_rent(t)
BreakEven: первый t, где Net_buy > Net_rent

В типичных условиях 2025 (ипотека 15-18%, доходность 15-18%, рост жилья 4-7%) точка безубыточности — 12-18 лет. Если планируете жить меньше — обычно выгоднее снимать. Если 25+ лет — покупать.

Когда покупать выгодно

• Длинный горизонт — 25+ лет в одном городе.
• Низкая ставка — льготные ипотеки (семейная 6%, IT 5%, дальневосточная 2%) кардинально меняют расчёт.
• Стабильность работы — высокая, нет планов переезда.
• Дорогая аренда — P/R ratio < 15 (квартира за 5 млн при аренде 30 тыс.).
• Психология — ценность собственности, ремонта по своему вкусу, защищённость.

И наоборот: если планируете переезд через 5-10 лет, ставка ипотеки ≥ ставки депозита, рынок аренды дешёвый — выгоднее снимать и инвестировать разницу.