Калькулятор доходности аренды
Ключевые метрики доходности
Три фундаментальных показателя, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость.
Валовая vs Чистая доходность
Валовая доходность (Gross Yield) показывает отношение годовой аренды к цене объекта без учета расходов. Это быстрая оценка.
Чистая доходность (Net Yield) вычитает все расходы: коммунальные, налоги, простой, ремонт. Только этот показатель отражает реальную картину.
Cap Rate (ставка капитализации)
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта. Это международный стандарт для сравнения объектов недвижимости между собой.
- NOI (Net Operating Income) = Валовой доход - Операционные расходы
- Не включает ипотечные платежи
- Позволяет сравнивать объекты в разных городах
ROI в недвижимости
ROI (Return on Investment) в недвижимости складывается из двух компонентов: арендного дохода и роста стоимости объекта.
При использовании ипотечного рычага ROI на собственные средства может быть значительно выше, чем при покупке за наличные, за счет эффекта левериджа. Для сравнения сценариев используйте калькулятор аренда vs покупка.
Для какой недвижимости подходит
Калькулятор универсален и позволяет оценить доходность любого арендного объекта.
Квартира в аренду
Классический вариант: однокомнатные и студии в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках. Стабильный спрос, средняя валовая доходность 4-7%.
Коммерческая недвижимость
Офисы, торговые площади, стрит-ретейл. Высокая доходность (8-14%), но выше риски простоя и зависимость от экономической конъюнктуры.
Апартаменты
Сервисные апартаменты и апарт-отели. Управляющая компания берет 15-30%, но обеспечивает заполняемость и посуточную сдачу.
Дача / загородный дом
Сезонная аренда: лето и праздники. Высокая суточная ставка, но сильная сезонность: 4-6 месяцев простоя в году.
Гараж / парковочное место
Низкий входной билет (300-800 тыс. руб.), почти нулевые расходы на содержание. Валовая доходность 8-15%, высокая ликвидность.
Комната
Минимальные вложения для начинающих инвесторов. Доходность на вложенный рубль часто выше квартиры, но есть нюансы совместного владения.
Формулы и ориентиры
Точные формулы расчета и средние показатели доходности аренды в крупных городах России.
Основные формулы
Средняя доходность по городам
Ориентировочная валовая доходность жилой аренды (однокомнатная квартира):
Правило 1%
Популярное правило среди инвесторов: ежемесячная аренда должна составлять не менее 1% от стоимости объекта. Если квартира стоит 5 млн, аренда должна быть от 50 тыс./мес. В реальности российского рынка достижение этого порога возможно в регионах, но крайне сложно в Москве и Петербурге.
Продвинутые темы
Факторы, которые существенно влияют на итоговую доходность, но часто упускаются из виду.
Налогообложение аренды в РФ
Физические лица платят НДФЛ 13% с дохода от аренды. Это самый простой, но самый дорогой вариант.
Самозанятость снижает налог до 4% (при сдаче физлицам) или 6% (юрлицам), но ограничена доходом до 2,4 млн/год.
Патент (ИП) фиксирует налог независимо от реального дохода. Выгоден при высокой аренде, но требует регистрации ИП и уплаты взносов.
Выбор режима может изменить чистую доходность на 2-5 процентных пунктов.
Амортизация и капитальные расходы
Недвижимость требует регулярных вложений: замена техники, косметический ремонт, обновление мебели при сдаче с обстановкой.
Рекомендуемый резерв: 5-10% от годовой аренды на текущий ремонт и 1-2% от стоимости объекта на капитальный.
Между арендаторами обычно требуется косметический ремонт (5-30 тыс. руб.) и уборка. Учитывайте эти расходы в модели.
Ипотечный рычаг (леверидж)
Покупка недвижимости в ипотеку позволяет увеличить ROI на собственные средства за счет использования заемного капитала.
Пример: квартира за 5 млн, аренда 35 тыс./мес. Без ипотеки ROI = 5-6%. С первым взносом 20% (1 млн) ваш Cash-on-Cash может быть значительно выше, если аренда покрывает ипотечный платеж.
Риск: при высоких ставках (18-20%) ежемесячный платеж часто превышает аренду, и инвестор работает в минус, рассчитывая на рост стоимости.
Управляющая компания
Передача объекта в управление стоит 10-30% от арендного дохода, но освобождает от операционных задач: поиск арендаторов, ремонт, оплата коммунальных.
Для посуточной аренды УК практически обязательна, так как требуется ежедневное управление: заселение, уборка, стирка белья.
Для долгосрочной аренды одной квартиры УК часто невыгодна, но при портфеле от 3-5 объектов экономит время и снижает ошибки.
Практические рекомендации
Считайте чистую, а не валовую
Валовая доходность может быть 7%, но после вычета налогов, простоя, коммунальных и ремонта чистая окажется 3-4%. Всегда считайте Net Yield.
Закладывайте простой
Даже в ликвидных локациях закладывайте 1-2 месяца простоя в год. Смена арендатора, ремонт и поиск нового жильца занимают время.
Сравнивайте с альтернативами
Доходность 4-5% по аренде стоит сравнить с депозитами (12-16%), облигациями (14-18%) и фондовым рынком. Недвижимость дает стабильность, но не всегда лучшую доходность.
Выбирайте налоговый режим заранее
Разница между НДФЛ 13% и самозанятостью 4% на аренде 35 тыс./мес составляет более 37 тыс. руб. в год. Оформите статус до первого платежа.
Не забывайте про ликвидность
Недвижимость — неликвидный актив. Продажа может занять 3-6 месяцев. Учитывайте это при планировании горизонта инвестирования.
Страхуйте объект
Страховка квартиры от залива, пожара и ответственности перед соседями стоит 3-8 тыс./год, но защищает от катастрофических убытков.
Как пользоваться калькулятором
Четыре простых шага для полного анализа доходности вашей инвестиции.
Укажите стоимость и аренду
Введите рыночную стоимость объекта и ежемесячную арендную ставку. Можно взять данные с Циан, Авито или ДомКлик.
Добавьте расходы
Раскройте секцию расходов: коммунальные, налог (выберите режим), ремонтный резерв, страховку и простой.
Настройте ипотеку (опционально)
Если покупаете в ипотеку, укажите ставку, срок и первый взнос. Калькулятор рассчитает Cash-on-Cash return.
Изучите результаты
Анализируйте чистую доходность, срок окупаемости, ROI и 10-летнюю проекцию. Сравните с альтернативными инвестициями.
Часто задаваемые вопросы
Похожие калькуляторы
Калькулятор аренда vs покупка жилья
Аренда или покупка квартиры. Ипотека, рост цен, инвестиции. Точка окупаемости для России.
/rent-vs-buy-calculatorАпартаменты vs квартира — TCO
Сравнение полной стоимости владения квартирой и апартаментами на 10 лет: налог на имущество (0.1% vs 0.5%), ЖКХ, капремонт. Москва, СПб, регионы.
/kalkulyator-apartamenty-vs-kvartira-tco-2026Стоимость выхода из СНТ
Расчёт экономии при добровольном выходе из СНТ и стоимости договора инфраструктуры. По 217-ФЗ ст. 5, 14. Платы после выхода, расходы на межевание.
/kalkulyator-stoimosti-vyhoda-iz-snt-2026Приватизация квартиры — расчёт долей
Расчёт долей при бесплатной приватизации муниципальной квартиры на семью. По ФЗ-1541-1 (продление до 01.03.2027). Налог при продаже до 3 лет.
/kalkulyator-privatizatsii-kvartiry-2026Компенсация при изъятии земли
Расчёт выкупной цены и убытков при изъятии участка для государственных нужд. По ст. 56.8 ЗК и ст. 281 ГК. Земля + улучшения + дом + переезд + упущенная выгода.
/kalkulyator-kompensatsii-za-iznyatie-zemli-2026Выкуп муниципальной квартиры
Расчёт цены выкупа муниципальной квартиры по кадастровой стоимости с учётом льгот. Сравнение с бесплатной приватизацией. По ЖК РФ, ФЗ-189 ст. 7.
/kalkulyator-vykupa-municipalnoj-kvartiry-po-zhkСогласование перепланировки — Москва, СПб
Стоимость и сроки согласования перепланировки квартиры. По ЖК РФ ст. 25–29, ст. 7.21 КоАП. Простая / средняя / сложная / реконструкция.
/kalkulyator-soglasovaniya-pereplanirovki-mosk-spbКупить или арендовать квартиру — full TCO 30 лет
Сравнение покупки и аренды на 30 лет: ипотека, налог имущества, страховка, ремонт, инфляция аренды, рост стоимости жилья.
/kupit-ili-arendovat-kvartiru-full-tco-2026Калькулятор эскроу-счёта
Расчёт для ДДУ: эскроу-счёт при покупке новостройки, сроки раскрытия, страхование АСВ, сравнение с аккредитивом.
/escrow-calculatorКалькулятор краудфандинговой кампании
Количество бэкеров, чистая прибыль, комиссии Planeta.ru и Boomstarter, налог УСН 6%.
/crowdfunding-calculatorКалькулятор IPO
Оценка компании по P/E, P/S и EV/EBITDA, объём размещения. Для Московской биржи.
/ipo-calculatorКалькулятор инвестиционных стратегий
Бэктест стратегий и оптимизация портфеля по Марковицу. Риск, доходность и Sharpe Ratio.
/investment-strategies-calculatorКалькулятор CPM (стоимость показов)
CPM, CPC, CTR и рекламные метрики. Бюджет кампании, охват и эффективность. Для маркетологов.
/cpm-calculatorКалькулятор ангельских инвестиций
MOIC, IRR, ROI при вложении в стартап. Оценка доли, мультипликатора выхода и горизонта инвестиций.
/angel-investment-calculatorКалькулятор погашения долгов
Стратегии снежного кома и лавины. Экономия на процентах и срок полного погашения кредитов.
/debt-payoff-calculator
Был ли этот калькулятор полезен?
Инструмент справочный — не заменяет эксперта
Только для информационных целей. Все расчёты, результаты и данные, предоставляемые инструментом, носят исключительно ознакомительный и справочный характер. Они не являются профессиональной консультацией — медицинской, юридической, финансовой, инженерной или иной.
Точность результатов. Калькулятор основан на общепринятых формулах и методиках, однако фактические результаты могут отличаться в зависимости от индивидуальных условий, исходных данных и применяемых стандартов. Мы не гарантируем полноту, точность или актуальность приведённых расчётов.
Профессиональные решения — медицинские, финансовые, инженерные — должны приниматься только после консультации с квалифицированным специалистом. Не используйте автоматический расчёт как единственное основание для важных решений.
Ограничение ответственности. Авторы и разработчики сервиса не несут ответственности за прямой или косвенный ущерб, возникший из-за использования данных расчётов. Пользователь принимает на себя всю ответственность за интерпретацию результатов.