Калькулятор доходности аренды
Ключевые метрики доходности
Три фундаментальных показателя, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость.
Валовая vs Чистая доходность
Валовая доходность (Gross Yield) показывает отношение годовой аренды к цене объекта без учета расходов. Это быстрая оценка.
Чистая доходность (Net Yield) вычитает все расходы: коммунальные, налоги, простой, ремонт. Только этот показатель отражает реальную картину.
Cap Rate (ставка капитализации)
Cap Rate = NOI / Стоимость объекта. Это международный стандарт для сравнения объектов недвижимости между собой.
- NOI (Net Operating Income) = Валовой доход - Операционные расходы
- Не включает ипотечные платежи
- Позволяет сравнивать объекты в разных городах
ROI в недвижимости
ROI (Return on Investment) в недвижимости складывается из двух компонентов: арендного дохода и роста стоимости объекта.
При использовании ипотечного рычага ROI на собственные средства может быть значительно выше, чем при покупке за наличные, за счет эффекта левериджа. Для сравнения сценариев используйте калькулятор аренда vs покупка.
Для какой недвижимости подходит
Калькулятор универсален и позволяет оценить доходность любого арендного объекта.
Квартира в аренду
Классический вариант: однокомнатные и студии в Москве, Петербурге и других городах-миллионниках. Стабильный спрос, средняя валовая доходность 4-7%.
Коммерческая недвижимость
Офисы, торговые площади, стрит-ретейл. Высокая доходность (8-14%), но выше риски простоя и зависимость от экономической конъюнктуры.
Апартаменты
Сервисные апартаменты и апарт-отели. Управляющая компания берет 15-30%, но обеспечивает заполняемость и посуточную сдачу.
Дача / загородный дом
Сезонная аренда: лето и праздники. Высокая суточная ставка, но сильная сезонность: 4-6 месяцев простоя в году.
Гараж / парковочное место
Низкий входной билет (300-800 тыс. руб.), почти нулевые расходы на содержание. Валовая доходность 8-15%, высокая ликвидность.
Комната
Минимальные вложения для начинающих инвесторов. Доходность на вложенный рубль часто выше квартиры, но есть нюансы совместного владения.
Формулы и ориентиры
Точные формулы расчета и средние показатели доходности аренды в крупных городах России.
Основные формулы
Средняя доходность по городам
Ориентировочная валовая доходность жилой аренды (однокомнатная квартира):
Правило 1%
Популярное правило среди инвесторов: ежемесячная аренда должна составлять не менее 1% от стоимости объекта. Если квартира стоит 5 млн, аренда должна быть от 50 тыс./мес. В реальности российского рынка достижение этого порога возможно в регионах, но крайне сложно в Москве и Петербурге.
Продвинутые темы
Факторы, которые существенно влияют на итоговую доходность, но часто упускаются из виду.
Налогообложение аренды в РФ
Физические лица платят НДФЛ 13% с дохода от аренды. Это самый простой, но самый дорогой вариант.
Самозанятость снижает налог до 4% (при сдаче физлицам) или 6% (юрлицам), но ограничена доходом до 2,4 млн/год.
Патент (ИП) фиксирует налог независимо от реального дохода. Выгоден при высокой аренде, но требует регистрации ИП и уплаты взносов.
Выбор режима может изменить чистую доходность на 2-5 процентных пунктов.
Амортизация и капитальные расходы
Недвижимость требует регулярных вложений: замена техники, косметический ремонт, обновление мебели при сдаче с обстановкой.
Рекомендуемый резерв: 5-10% от годовой аренды на текущий ремонт и 1-2% от стоимости объекта на капитальный.
Между арендаторами обычно требуется косметический ремонт (5-30 тыс. руб.) и уборка. Учитывайте эти расходы в модели.
Ипотечный рычаг (леверидж)
Покупка недвижимости в ипотеку позволяет увеличить ROI на собственные средства за счет использования заемного капитала.
Пример: квартира за 5 млн, аренда 35 тыс./мес. Без ипотеки ROI = 5-6%. С первым взносом 20% (1 млн) ваш Cash-on-Cash может быть значительно выше, если аренда покрывает ипотечный платеж.
Риск: при высоких ставках (18-20%) ежемесячный платеж часто превышает аренду, и инвестор работает в минус, рассчитывая на рост стоимости.
Управляющая компания
Передача объекта в управление стоит 10-30% от арендного дохода, но освобождает от операционных задач: поиск арендаторов, ремонт, оплата коммунальных.
Для посуточной аренды УК практически обязательна, так как требуется ежедневное управление: заселение, уборка, стирка белья.
Для долгосрочной аренды одной квартиры УК часто невыгодна, но при портфеле от 3-5 объектов экономит время и снижает ошибки.
Практические рекомендации
Считайте чистую, а не валовую
Валовая доходность может быть 7%, но после вычета налогов, простоя, коммунальных и ремонта чистая окажется 3-4%. Всегда считайте Net Yield.
Закладывайте простой
Даже в ликвидных локациях закладывайте 1-2 месяца простоя в год. Смена арендатора, ремонт и поиск нового жильца занимают время.
Сравнивайте с альтернативами
Доходность 4-5% по аренде стоит сравнить с депозитами (12-16%), облигациями (14-18%) и фондовым рынком. Недвижимость дает стабильность, но не всегда лучшую доходность.
Выбирайте налоговый режим заранее
Разница между НДФЛ 13% и самозанятостью 4% на аренде 35 тыс./мес составляет более 37 тыс. руб. в год. Оформите статус до первого платежа.
Не забывайте про ликвидность
Недвижимость — неликвидный актив. Продажа может занять 3-6 месяцев. Учитывайте это при планировании горизонта инвестирования.
Страхуйте объект
Страховка квартиры от залива, пожара и ответственности перед соседями стоит 3-8 тыс./год, но защищает от катастрофических убытков.
Как пользоваться калькулятором
Четыре простых шага для полного анализа доходности вашей инвестиции.
Укажите стоимость и аренду
Введите рыночную стоимость объекта и ежемесячную арендную ставку. Можно взять данные с Циан, Авито или ДомКлик.
Добавьте расходы
Раскройте секцию расходов: коммунальные, налог (выберите режим), ремонтный резерв, страховку и простой.
Настройте ипотеку (опционально)
Если покупаете в ипотеку, укажите ставку, срок и первый взнос. Калькулятор рассчитает Cash-on-Cash return.
Изучите результаты
Анализируйте чистую доходность, срок окупаемости, ROI и 10-летнюю проекцию. Сравните с альтернативными инвестициями.
Часто задаваемые вопросы
Похожие инструменты
Калькулятор фармацевтического производства
Расчёты фармпроизводства: таблетирование, растворение, стабильность, чистые помещения, валидация
Калькулятор и тест памяти (digit span, мнемотехники)
Тест кратковременной памяти (digit span по Миллеру 7±2), дворец памяти, техники запоминания и ёмкость памяти. Для студентов и всех, кто развивает память.
Калькулятор зоологии: метаболизм, популяции и биоразнообразие
Зоологические расчёты онлайн: аллометрия, правило Клейбера, индекс Шеннона, метод Линкольна-Петерсена, конвертер возраста животных.
Калькулятор бутстрэп и байесовских оценок
Выполните ресемплинг методом Бутстрэп и оцените параметры с помощью Байесовского вывода. Доверительные и кредибельные интервалы онлайн.
Калькулятор проверки гипотез (Z-test, t-test, χ², ANOVA)
Статистическая проверка гипотез онлайн. Z-тест, t-критерий Стьюдента, Хи-квадрат и дисперсионный анализ (ANOVA) с расчетом P-value.
Калькулятор нейропсихологии: MMSE, MoCA, FAB и тест Струпа
Нейропсихологическая оценка онлайн: подсчёт баллов MMSE, MoCA, FAB, тест рисования часов, интерференция Струпа, индекс латерализации.
Калькулятор SSL/TLS
Расчёты SSL/TLS: шифронаборы, сертификаты, производительность, HSTS, совместимость, стоимость
Калькулятор пестицидов (СЗР)
Рассчитайте нормы расхода пестицидов и средств защиты растений. Приготовление рабочего раствора, сроки ожидания, требования безопасности по нормам РФ.
DevOps калькулятор: DORA-метрики, SLA, CI/CD пайплайн, мониторинг
Комплексный DevOps калькулятор. DORA-метрики (deployment frequency, lead time, MTTR, change failure rate), расчёт SLA и доступности (uptime 99.9–99.999%), размер инфраструктуры (CPU/RAM/диск), мониторинг и алертинг, оптимизация облачных затрат (Reserved vs Spot), анализ CI/CD пайплайна.
Калькулятор облигаций (YTM, дюрация, НКД)
Рассчитайте доходность к погашению (YTM), дюрацию, НКД и цену облигации. Для ОФЗ, корпоративных и муниципальных бондов.
Калькулятор водного следа
Рассчитайте свой личный водный след. Узнайте, сколько воды тратится на ваш образ жизни: душ, еда, вещи.
Калькулятор площади поражения кожи (PASI, SCORAD)
Расчёт PASI (псориаз), SCORAD (атопический дерматит), площади поражения кожи BSA. Оценка тяжести кожных заболеваний.
Калькулятор биологии: рост популяций и клеток
Расчет экспоненциального и логистического роста популяций, времени генерации и удвоения бактерий. Моделирование динамики.
Калькулятор производных и интегралов
Символьные и численные методы, пошаговые решения. Поддержка сложных функций и прикладных задач.
Калькулятор ПЛК (программируемых контроллеров)
Расчёты для ПЛК: выбор контроллера, таймеры, масштабирование, память, коммуникации, надёжность
Лиана Арифметова
Миссия: Демократизировать сложные расчеты. Превратить страх перед числами в ясность и контроль. Девиз: «Любая повторяющаяся задача заслуживает своего калькулятора».
Отказ от ответственности
Только для информационных целей. Все расчёты, результаты и данные, предоставляемые данным инструментом, носят исключительно ознакомительный и справочный характер. Они не являются профессиональной консультацией — медицинской, юридической, финансовой, инженерной или иной.
Точность результатов. Калькулятор основан на общепринятых формулах и методиках, однако фактические результаты могут отличаться в зависимости от индивидуальных условий, исходных данных и применяемых стандартов. Мы не гарантируем полноту, точность или актуальность приведённых расчётов.
Медицинские, финансовые и профессиональные решения должны приниматься исключительно на основании консультации с квалифицированными специалистами — врачом, финансовым советником, инженером или другим профессионалом в соответствующей области. Не используйте результаты данного инструмента как единственное основание для принятия важных решений.
Ограничение ответственности. Авторы и разработчики сервиса не несут никакой ответственности за прямой или косвенный ущерб, возникший в результате использования данных расчётов. Пользователь принимает на себя всю ответственность за интерпретацию и применение полученных результатов.