Калькулятор налога с продажи квартиры

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры — это НДФЛ с дохода, который продавец получил по договору. Платить его нужно, только если квартира была в собственности меньше минимального срока — 3 или 5 лет, в зависимости от того, как она получена (ст. 217.1 НК РФ). После этого срока доход освобождён от налога, и декларацию подавать не нужно.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.— НК РФ, ст. 217.1, п. 4

Ставка: 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % сверх

С 2025 года доход от продажи имущества — отдельная налоговая база. Её облагают по двухступенчатой шкале: 13 % с первых 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. Зарплата на ставку не влияет, но в порог 2,4 млн ₽ вместе с продажей входят другие доходы той же группы за год — дивиденды, доходы от ценных бумаг, подарки, страховые выплаты.

До 2025 года вся база облагалась по 13 %. Поэтому старые таблицы занижают налог: например, для квартиры за 10 млн ₽ по старым правилам выходило 1 170 000 ₽, а по действующим — 1 302 000 ₽.

Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку

Доход можно уменьшить одним из двух способов (ст. 220 НК РФ). Имущественный вычет 1 000 000 ₽ не требует документов — он подходит для квартир, полученных по наследству, в дар или по приватизации, и для купленных дешевле 1 млн ₽. Например, продажа за 3 000 000 ₽: (3 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.

Расходы на покупку выгоднее, если квартира куплена дороже 1 млн ₽. Их подтверждают договором и платёжными документами — расписками, платёжными поручениями, выписками банка. Продажа за 5 млн ₽ и покупка за 4 млн ₽: (5 000 000 − 4 000 000) × 13 % = 130 000 ₽. Для унаследованной или подаренной родственником квартиры можно учесть расходы наследодателя или дарителя, если сохранились их документы.

Кадастровая стоимость и правило 70 %

Чтобы цену в договоре не занижали, в Налоговом кодексе есть нижняя граница дохода: если цена меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают 70 % кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно — в выписке из ЕГРН на Госуслугах. Её пересматривают по итогам государственной кадастровой оценки.

Льготы: единственное жильё и семьи с детьми

Единственное жильё. С 2020 года минимальный срок для него — 3 года вместо 5. Жильё считается единственным, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца нет другого жилья или доли в нём, в том числе в совместной собственности с супругом. Квартира, купленная не раньше чем за 90 дней до этой даты, не учитывается — так можно сначала купить новое жильё, а потом продать старое.

Семьи с двумя и более детьми. Для доходов с 2021 года они освобождены от налога независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Условия: дети до 18 лет (при очной учёбе — до 24), в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено жильё больше по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽, и у семьи нет другого жилья больше купленного.

Если квартира в долях

Если квартиру продают целиком одним договором, вычет 1 млн ₽ делят между собственниками пропорционально долям, и каждый платит налог со своей части дохода. Порог 2,4 млн ₽ у каждого свой: при продаже квартиры за 10 млн ₽ единственный собственник заплатит 1 302 000 ₽, а двое собственников по 1/2 — по 627 000 ₽, вместе 1 254 000 ₽.

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог платят до 15 июля. При продаже в 2026 году — до 30 апреля и 15 июля 2027 года. Удобнее всего заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru. Понадобятся договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и документы о расходах, если вы их учитываете.

Если доход от продажи не больше 1 млн ₽, декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ). Штраф за неподачу — 5 % суммы налога за каждый месяц просрочки, не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ); за просрочку уплаты начисляются пени. Если в том же году вы купили другое жильё, в той же декларации можно заявить вычет на покупку — он уменьшит сумму к доплате.

Налог для нерезидентов

Нерезиденты — те, кто провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев, — платят с дохода от продажи 30 % и не могут применить вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку. Минимальный срок владения для них действует так же, как для резидентов: после 3 или 5 лет налога нет.