Налоги и недвижимость

Калькулятор налога с продажи квартиры

Q: Нужно ли платить налог при продаже квартиры в 2025 году?

Зависит от срока владения. Если вы владели квартирой 3 года и более (для наследства, дарения от родственника, приватизации, единственного жилья) или 5 лет и более (для покупки), налог платить не нужно. Если срок меньше, НДФЛ составит 13% от разницы между доходом и вычетом.

Q: Какой налог при продаже квартиры, полученной в наследство?

Для квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года. Если с момента открытия наследства (смерти наследодателя) прошло 3 года и более, налог не взимается. При продаже раньше этого срока можно применить вычет 1 000 000 рублей или вычет расходов наследодателя на приобретение этой квартиры.

Q: Как работает правило 70% кадастровой стоимости?

Если цена продажи по договору меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, то для расчёта налога берётся 70% кадастровой. Это правило введено для предотвращения занижения стоимости в договорах. Например, при продаже за 1 млн и кадастровой 5 млн, налог будет считаться от 3,5 млн (70%).

Q: Можно ли не платить налог, если в семье двое детей?

Да, с 2022 года семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Но при условии, что в том же году (или до 30 апреля следующего) куплено новое жильё большей площади или стоимости, а кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн рублей.

Q: Что выгоднее: вычет 1 000 000 рублей или расходы?

Если вы покупали квартиру за сумму более 1 000 000 рублей, выгоднее использовать вычет расходов. Если квартира получена бесплатно (наследство, дарение, приватизация) или куплена за сумму менее 1 млн, выгоднее вычет 1 000 000 рублей. Калькулятор автоматически подбирает оптимальный вариант.

Q: Какой налог для нерезидентов РФ?

Нерезиденты (лица, проживающие в РФ менее 183 дней в году) платят НДФЛ по ставке 30% и не имеют права на имущественные вычеты. Однако правило минимального срока владения для нерезидентов работает так же: при владении более 3 или 5 лет налог не взимается.

Q: Когда подавать декларацию и платить налог?

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог нужно уплатить до 15 июля того же года. За нарушение сроков предусмотрен штраф: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки подачи декларации (не менее 1000 рублей) и пени за просрочку оплаты.

Q: Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?

Если вы владели квартирой дольше минимального срока, подавать декларацию не нужно. Если срок владения меньше, но после применения вычета налог получается нулевым, декларацию 3-НДФЛ подать всё равно обязательно до 30 апреля, указав доход и применённый вычет.

Q: Как считается срок владения квартирой?

Срок владения отсчитывается от даты регистрации права собственности в Росреестре (дата в выписке ЕГРН). Для наследства — от даты смерти наследодателя, а не от даты регистрации. Для квартир по ДДУ — от даты полной оплаты по договору (с 2019 года).

Q: Можно ли продать долю в квартире и применить вычет 1 млн?

Если доля оформлена как отдельный объект и продаётся по отдельному договору, вычет 1 000 000 рублей применяется к каждому продавцу отдельно. Если квартира продаётся как единый объект по одному договору, вычет 1 млн делится между собственниками пропорционально их долям.

Рассчитайте НДФЛ при продаже недвижимости с учётом минимального срока владения, имущественного вычета и кадастровой стоимости. Актуально на 2025 год.

Цена продажи квартирыСумма по договору купли-продажи, руб.

Цена покупки (расходы на приобретение)Если квартира была куплена. Для расходного вычета.

Кадастровая стоимостьПо данным Росреестра на 1 января года продажи.

Срок владенияПолных лет с момента регистрации права собственности.

Как получена квартира

Способ вычета

Это единственное жильё (нет других объектов в собственности)

13%

Ставка НДФЛ для резидентов

30%

Ставка для нерезидентов

1 000 000 ₽

Имущественный вычет

3-5 лет

Минимальный срок владения

Когда нужно платить налог с продажи

При продаже квартиры, дома или другой недвижимости в России продавец обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода, если не истёк минимальный срок владения. Этот срок зависит от способа получения объекта и составляет 3 или 5 лет.

Если вы владели недвижимостью дольше минимального срока, налог платить не нужно и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется (ст. 217.1 НК РФ). Если срок владения меньше минимального, необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ.

Минимальный срок владения

3 года

• Наследство
• Дарение от близкого родственника
• Приватизация
• Договор ренты (пожизненное содержание)
• Единственное жильё (с 2020 года)

5 лет

• Покупка (договор купли-продажи)
• Дарение от не родственника
• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
• Все прочие случаи

Два способа уменьшить налог

Налоговый кодекс позволяет уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов (ст. 220 НК РФ)

💰

Имущественный вычет

Уменьшите доход на фиксированную сумму 1 000 000 ₽. Не требует подтверждения расходов. Подходит, если квартира получена в дар, по наследству, приватизирована или куплена давно за небольшую сумму.

Пример: продажа за 3 000 000 ₽

(3 000 000 - 1 000 000) × 13% = 260 000 ₽

📝

Вычет расходов на покупку

Уменьшите доход на сумму фактически понесённых расходов на приобретение этой квартиры. Необходимо подтвердить расходы документами (договор, чеки, расписки). Выгоднее, если квартира была куплена за большую сумму.

Пример: продажа за 5 млн, покупка за 4 млн

(5 000 000 - 4 000 000) × 13% = 130 000 ₽

Калькулятор автоматически выберет наиболее выгодный способ вычета, если указать и цену покупки, и цену продажи

Кадастровая стоимость и правило 70%

Как кадастровая стоимость влияет на расчёт налога при продаже недвижимости

Для предотвращения занижения цены в договоре купли-продажи Налоговый кодекс устанавливает минимальный порог дохода от продажи недвижимости. Если цена продажи по договору меньше, чем 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, то налоговая база рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

⚠️ Пример работы правила 70%

Данные:

• Цена продажи: 2 000 000 ₽
• Кадастровая стоимость: 4 000 000 ₽
• 70% кадастровой: 2 800 000 ₽

Результат:

Цена в договоре (2 млн) < 70% кадастровой (2,8 млн), поэтому налоговая база = 2 800 000 ₽

Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или заказать выписку из ЕГРН. Данные обновляются по результатам государственной кадастровой оценки, которая проводится регулярно.

Особые случаи освобождения от налога

Льготы для семей с детьми и владельцев единственного жилья

🏠

Единственное жильё

С 1 января 2020 года минимальный срок владения для единственного жилья составляет 3 года вместо 5. Единственным считается жильё, если на дату регистрации перехода права собственности на покупателя у продавца нет другого жилого помещения в собственности.

Исключение: не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи текущего (например, при обмене квартир).

👪

Семьи с 2+ детьми

С 2022 года семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (или до 24 лет, если учатся очно) освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения. Условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

• В семье 2 и более детей до 18 лет (или до 24 при очном обучении)
• В том же году или до 30 апреля следующего года приобретено новое жильё
• Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше проданного
• Кадастровая стоимость проданного жилья не более 50 млн ₽

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Пошаговый порядок декларирования дохода от продажи недвижимости

Определите, нужно ли платить налог

Проверьте, истёк ли минимальный срок владения (3 или 5 лет). Если да, декларацию подавать не нужно. Если нет, рассчитайте налог с помощью калькулятора выше.

Подготовьте документы

Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, документы об оплате (расписки, платёжные поручения). Для расходного вычета — документы о покупке квартиры.

Заполните декларацию 3-НДФЛ

Удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (nalog.gov.ru) или через программу «Декларация». Укажите доход, выберите способ вычета.

Подайте декларацию до 30 апреля

Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, при продаже в 2025 году — до 30 апреля 2026 года.

Уплатите налог до 15 июля

Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля года подачи декларации. За просрочку начисляются пени (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день) и штраф 20% от суммы неуплаченного налога.

Связанные расчёты

Калькулятор НДФЛ

Прогрессивная шкала 2025: 13%, 15%, 18%, 20%, 22%

Калькулятор налога на имущество

Расчёт по кадастровой стоимости, вычеты и льготы

Калькулятор налогового вычета

Имущественный и социальный вычет: возврат НДФЛ

Налоговый калькулятор

НДС, НДФЛ, зарплата, налоги ИП (УСН, Патент)

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Часто задаваемые вопросы