Договор найма квартиры — образец 2026

Правовая основа договора найма

Сдача жилья физическим лицом другому физическому лицу регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ — «Наём жилого помещения». Это отдельный тип договора, не путать с арендой (гл. 34, для нежилых помещений и юрлиц). Объект найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.— ст. 671 ГК РФ

Срок и регистрация

По ст. 683 ГК РФ максимальный срок договора найма — 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. Долгосрочный найм (от 1 года) подлежит государственной регистрации в Росреестре по ст. 674 ГК РФ — иначе обременение не возникает, и квартиру можно продать «через голову» нанимателя.

Краткосрочный найм (до 1 года) регистрировать не нужно. На практике большинство договоров заключают именно на 11 месяцев — это позволяет избежать регистрации, а по истечении срока продлить или перезаключить.

Налоги наймодателя

Доход от сдачи жилья — налогооблагаемый. Игнорировать налог рискованно: ФНС получает данные из Росреестра (если регистрация), от соседей, через жалобы. Штраф — 20% от неуплаченной суммы по ст. 122 НК РФ, плюс пени и доначисление налога за 3 года.

Три варианта налогообложения:

• НДФЛ физлица — 13% при доходе до 2,4 млн ₽/год, 15% свыше (по новой прогрессивной шкале с 2025 года). Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог до 15 июля.
• Самозанятый (НПД) — 4% от дохода физлиц, 6% от юрлиц. Регистрация в приложении «Мой налог» за 5 минут, декларация не нужна, чеки формируются автоматически. Лимит 2,4 млн ₽/год — для одной квартиры обычно хватает.
• Патент для ИП — фиксированный налог в зависимости от региона. Для Москвы — около 60 000 ₽/год за одну квартиру в Москве. Подходит, если квартир несколько и доход превышает лимит самозанятых.

Самый удобный вариант для большинства — самозанятый. Калькулятор покажет налог за месяц.

Депозит и его возврат

Депозит (обеспечительный платёж) — это не плата за последний месяц, а гарантия возмещения возможного ущерба и долгов. Регулируется ст. 381.1 ГК РФ. При прекращении договора депозит возвращается за вычетом сумм, обоснованно удержанных за повреждения, недостачу, неуплату.

Чтобы избежать споров: при въезде составьте акт приёма-передачи с описанием состояния (фото каждой комнаты, показания счётчиков, опись бытовой техники с моделями и серийниками). При выезде — акт возврата с такой же детализацией. Любые удержания из депозита должны иметь документальное обоснование (фото повреждений, чеки на ремонт).

Защита от типовых споров

Чек-лист, который снижает риск конфликта на 80%:

• Получите выписку ЕГРН (через валидатор реквизитов или Госуслуги — 290 ₽). Убедитесь, что наймодатель — собственник, нет ареста или долевой собственности.
• Если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ), иначе договор может быть оспорен.
• Запросите квитанции ЖКХ — нет ли долгов по капремонту, электричеству, газу.
• В договоре пропишите все нюансы: количество жильцов, ремонт, домашние животные, гости, доступ собственника для осмотра (с письменного согласия за N дней).
• Оплату принимайте безналом или с распиской — голословное «отдал лично 1 числа» в суде не работает.