Налог при сдаче квартиры 2026

Зачем платить — короткий ответ

ЛЛюбая денежная выгода физлица в РФ — это налогооблагаемый доход (НК РФ ст. 41). Сдача квартиры в наём не исключение. Цифровизация ФНС за последние 5 лет сделала «серую» аренду опасной: банки автоматически передают данные о регулярных поступлениях, соседи жалуются, проверки по счётчикам стали рутиной. При неуплате — штраф 20–40% от суммы налога + пени, при крупных суммах — уголовная статья.

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы — штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (40% при умышленных действиях).— НК РФ ст. 122 п. 1, п. 3

Три легальных способа

Когда выгоден НПД

НПД — самый дешёвый и простой режим для большинства частных арендодателей. Подходит, если:

• Годовой доход от аренды меньше 2.4 млн ₽.
• Сдаёте 1–3 квартиры.
• Арендаторы — преимущественно физлица (тогда ставка 4%, а не 6%).
• Не имеете статуса ИП по той же деятельности.

Регистрация — через приложение «Мой налог» за 5 минут. Каждый месяц приложение само показывает начисленный налог; платите до 28 числа. Никаких деклараций.

Когда выгоден патент

Патент имеет смысл при высоких ставках аренды (от 60 тыс. ₽/мес и выше) или сдаче нескольких квартир. Стоимость патента не зависит от реальной выручки — это фиксированный платёж по виду деятельности и региону:

Минусы патента: нужно открыть ИП (3 дня), платить страховые ИП 53 658 ₽ + 1% свыше 300k. Эти страховые можно зачесть против стоимости патента — ИП без работников может уменьшить налог до нуля.

Когда остаётся НДФЛ

Платить через 3-НДФЛ имеет смысл в трёх случаях:

1. Доход выше 2.4 млн ₽ и патент в регионе невыгоден или невозможен.
2. Вы не хотите регистрировать ИП и не хотите устанавливать «Мой налог» (например, конфиденциальность).
3. Вы — нерезидент РФ (живёте за рубежом). НПД нерезидентам недоступен; остаются только НДФЛ-30% или патент.

Штрафы за неуплату

• Штраф 20% от неуплаченной суммы налога (НК РФ ст. 122 п. 1).
• Штраф 40% при умышленных действиях (п. 3).
• Пени 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (ст. 75).
• Доначисление за 3 года назад (срок исковой давности — ст. 113 НК).
• При крупной неуплате (свыше 2.7 млн за 3 года) — уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ: штраф 100–300 тыс. + лишение свободы до 1 года.

Смотрите финансовый глоссарий.